La gestión eficiente  de los activos inmobiliarios requiere un registro fiable y actualizado de los elementos del edificio con sus datos técnicos y operativos (histórico de reparaciones o sustitución de componentesplazos de reposición, mantenimiento diferido, etc.), pero no es suficiente. Para detectar y diagnosticar problemas crónicos o potenciales y, lo más importante, identificar costes ocultos u oportunidades de mejora, es necesario evaluar periódicamente el estado, la condición y nivel de criticidad de cada elemento.

Digitalización de la Toma de Datos

Al igual que en el resto de industrias, la toma de decisiones en la gestión del entorno construido debe basarse en datos actuales, fiables y completos. Afortunadamente, la mayoría de las funciones del edificio están monitorizadas a través de sistemas inmóticos o sensórica, por lo que, habitualmente, los programas para la evaluación de la condición del edificio se alimentan de la información recopilada, automáticamente, desde el propio edificio.

Consideraciones y Dependencias

La evaluación de la condición del edificio debe considerar los objetivos y beneficios esperados por la organización. Ahora bien, no hay que perder de vista que, invariablemente, se va a necesitar un análisis holístico del edificio a partir del estudio particularizado de los sistemas MEP, inmóticos y de protección contra incendios, así como, los espacios, sistemas estructurales y fachadas.

Igualmente, hay que asegurar la continuidad del proceso. La evaluación continuada en el tiempo proporciona una imagen completa del activo, lo que permite, por ejemplo, detectar  deficiencias sistémicas, correlacionar consumos o analizar el nivel de cumplimiento general respecto a lo requerido o esperado. En definitiva, posibilita comprender y mantener la condición física y el valor de los activos, desarrollar programas completos de inversión, priorizar recursos o, sencillamente, garantizar la operatividad eficiente y segura del edificio.

Evaluación de la Condición & Contratación

La evaluación de la condición del edificio proporciona información clave en procesos de compra-venta o contratación de servicios relacionados con la operación y mantenimiento de los edificios.

Así, por ejemplo, antes de comprometer la inversión, los inversores requieren conocer el estado y condición del activo construido para determinar su valor  y/o las posibilidades de comercialización.

En relación a la contratación de servicios, la puesta a disposición de las evaluaciones permite al contratista conocer en detalle, el estado y condición de las instalaciones y equipos del edificio. De esta manera se puede solicitar al proveedor que detalle sus propuestas incluyendo, por ejemplo, un “plan tentativo” de operación y mantenimiento pormenorizado. Además, si la evaluación de la condición se ha desarrollado sobre la base de un gemelo digital puede, por ejemplo, solicitarse al futuro operador del edificio sus modelos energéticos fundamentados en la propia réplica digital.

El servicio Archibus PLUS, dispone de una aplicación específica para la evaluación continua de los activos físicos: condition assessment. Esta aplicación posibilita la evaluación objetiva y dinámica del activos físicos, a la vez que se va generando un preciso repositorio de información que permite la identificación de oportunidades de mejora, fundamentar los planes de mantenimiento o, sencillamente, establecer programas eficaces para la mitigación de los riesgos asumidos. Ahora bien, quizás lo más valioso es que nos permite justificar los presupuestos y priorizar con fundamento aquellas actuaciones que tienen mayor impacto en la organización.

Roberto Rojas Gallego

Director General

ARCHIBUS S. C. SPAIN, S.A.

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