Liderar la gestión del mantenimiento requiere comprender cómo, cuándo y en qué condiciones se utilizan los activos. Por otro lado, la tercerización del mantenimiento de los edificios exige el control y seguimiento en remoto de los procesos de mantenimiento.

El Internet de las cosas (IoT) facilita enormemente tanto la supervisión permanente de los sistemas y equipos que conforman un edificio, como su mantenimiento.

En este blog se explica, brevemente, cómo la monitorización de los edificios ayuda a maximizar el rendimiento de los edificios acorde a los requerimientos funcionales, económicos y de sostenibilidad de la organización.

Rol del IoT en el Mantenimiento

La supervisión constante y en tiempo real de los sistemas y equipos que conforman un edificio ofrece múltiples ventajas, algunas de la cuales se enumeran a continuación:

• Visibilidad de la condición de los activos: el control y seguimiento en tiempo real de la condición de los activos ayuda a evaluar el resultado efectivo del activo (espacios, equipos e instalaciones).
• Eficiencia: la información extraída de los datos sensorizados permite a los equipos de mantenimiento trabajar de manera más eficiente, con la consiguiente minimización del tiempo de inactividad y reducción de los costes operativos.
• Detección temprana de fallos: se identifican deficiencias sistémicas o cualquier problema potencial antes de que se conviertan en incidencias graves, posibilitando de este modo, programar actividades de mantenimiento de manera proactiva.
• Automatización de tareas de mantenimiento: los datos sensorizados se pueden utilizar para automatizar la emisión de tareas de mantenimiento acorde al estado, condición y/o uso real del activo. Así, por ejemplo, sensorizando los equipos de aires acondicionado se generan automáticamente solicitudes de trabajo como:
  • la limpieza de los filtros en función de la mediciones del sensor de caudal,;
  • el rellenado de la cuba de refrigerante en función de los datos emitidos por el sensor; o
  • la revisión de la presión del aire acorde a las mediciones del sensor de presión.
• Trazado de activos: la sensórica de ubicación y el movimiento acoplada en los activos, permite conocer por dónde transitan los activos. Esta información se puede utilizar para optimizar los programas de mantenimiento y garantizar que los activos se utilicen de manera eficiente y segura.
• Control y seguimiento en remoto: la auscultación remota del activo (espacios, equipos e instalaciones), evita que los equipos de mantenimiento tengan que desplazarse para comprobar su estado, con el consiguiente ahorro de tiempo y recursos.

Igualmente, como resultado de la sensorización de los edificios se incrementa la satisfacción de residentes y usuarios, ya que, por ejemplo:

• se disminuye las interrupciones en la operativa diaria (menos averías y resolución de incidencias más agiles); y
• se facilita el mantenimiento constante de los parámetros medioambientales como la temperatura, la humedad y la calidad del aire acorde a los valores de confort y seguridad prestablecidos.

Del mantenimiento preventivo al predictivo

Como se ha comentado anteriormente, conocer en tiempo real el estado general de las instalaciones (elevadores, luminarias, bomba de agua, cuadros, eléctricos y demás activos críticos), ayuda, realmente, a minimizar las tareas de mantenimiento no planificadas, reducir fallos,  extender la vida útil de los activos sin coste añadido y, además, gestionar el riesgo (p. e. facilita el cálculo del Índice de Prioridad de Riesgos (IPR)).

También hay que tener en cuenta que el registro histórico de datos sensorizados sobre el uso real, estado, condición y el rendimiento de los espacios, instalaciones y equipos del edificio son una fuente de conocimiento de vital importancia tanto para la prevención de problemas potenciales como, sobre todo, a la hora de rediseñar los planes de mantenimiento.

A continuación se enumeran algunas aplicaciones del IoT en el mantenimiento predictivo:

• Diagnóstico temprano: el análisis los datos sensorizados permite identificar patrones y tendencias en el rendimiento, lo que facilita la identificación temprana de áreas que necesitan mejorar o requieren ajustes;
• Optimización del uso de la energía: Los sensores IoT se utilizan para alienar el consumo energético al uso efectivo del edificio. Así, por ejemplo, mediante actuadores se puede ajustar la iluminación y el aire acondicionado acorde a la previsión de ocupación. Con ello, no sólo se reduce el coste energético, sino también se reduce la huella de carbono del edificio.

En general, el uso de IoT en el mantenimiento predictivo ayuda a mejorar la eficiencia operativa y racionalizar los costes pero, sobre todo, posibilita a la organización desarrollar programas de mantenimiento y sostenibilidad bien fundamentados.

Archibus PLUS no sólo permite el registro constante de datos sensorizados, también los muestra en tiempo real, sobre un plano de planta o en un modelo 3D, conjuntamente con la información del activo (estado, condición, uso efectivo, ocupación, etc.).

Si le ha interesado este artículo y está interesado en implantar un sistema para la gestión integral del mantenimiento de sus edificios e instalaciones, no dudes en contactarnos.

Roberto Rojas Gallego

Managing Director

ARCHIBUS S. C. SPAIN, S.A.