BIM4.0 & IoT

BIM 4.0 & IoT facilita la necesaria reestructuración de la cartera inmobiliaria

Una de las infraestructuras más afectadas por la crisis sanitaria causada por la expansión del COVID-19 son los edificios de oficinas.

La necesaria transformación de las oficinas que conlleva la actual situación es especialmente compleja en aquellas organizaciones con entornos de trabajo flexible donde,  es habitual, la disposición  de espacios compartidos por los residentes (p. e. shutle rooms o phone booth).

Ciertamente, hasta la fecha, la flexibilización del entorno de trabajo, además de mejoras en la productividad, ha comportado ahorros significativos (entre un 30% y  40% menos espacio infrautilizado). Por lo tanto, es necesario encontrar alternativas que, garantizando la higiene y seguridad de todos los espacios de trabajo, permitan mantener la eficiencia operativa actual.

Es necesario rediseñar el programa de espacios

Es muy probable que las organizaciones intensifiquen su apuesta por el teletrabajo (este estudio realizado por Gartner indica que más del 40% de los empleados tienen intención de permanecer teletrabajando), lo que posibilita a muchas entidades, tanto públicas como privadas, reducir hasta un 45% el espacio de trabajo disponible antes de la pandemia (ésta encuesta indica que casi el 70% de los gestores de inmuebles entrevistados están considerando reducir su huella inmobiliaria).

Por todo ello, en general, los gestores de inmuebles, en lugar de considerar agregar más espacio de oficina, están adoptando un enfoque mucho más racional y flexible: la reducción del espacio asignado y primar la disposición de espacios polivalentes y adaptables que, en general, sean más apropiados para la realización de actividades colectivas en un entorno seguro.

En definitiva, es el momento de reorganizar el espacio de trabajo para:

  1. dar mejor cobertura a las distintas actividades de equipo;
  2. disponer de zonas adecuadas y seguras para la socialización y refuerzo de la cultura corporativa;
  3. asegurar la distancia interpersonal y responder a nuevas restricciones post-covid (al menos a corto plazo); y
  4. aprovechar parte de la superficie liberada para proporcionar un entorno más confortable, saludable y eficiente para los empleados que continúan desarrollando su actividad principal en los edificios.

La tecnología BIM 4.0 está siendo de gran ayuda en este proceso. tanto para diseñar y validar el programa espacial  como, posteriormente, gestionar el nuevo entorno de trabajo.

La tres importantes ventajas que proporciona esta tecnología respecto a las “soluciones” tradicionales son:

  1. Visibilidad: Para una toma de decisiones bien fundamentada, es crucial disponer de información fiable y completa de los edificios. Especialmente, si la información está normalizada y además se dispone de datos de ocupación (registros de entrada y salida, patrones de ocupación y utilización de los espacios, ), lo que posibilita la obtención de métricas y KPIs que, finalmente, sirven de base para establecer la validación del programa de espacios en función de la experiencia medida.
  2. (Re)planificación continua: No tiene sentido reestructurar la cartera inmobiliaria sobre la base de impresiones o generalidades, ya que cada organización tiene sus propias particularidades y evoluciona de manera distinta. Lo deseable es ir evolucionando la planificación estratégica de espacios, a partir del análisis constante de la ocupación y utilización de los distintos espacios de trabajo. Además, hay que tener en cuenta que, presumiblemente, los requerimientos y regulaciones irán variando en el tiempo, por lo que será necesario identificar tendencias y analizar distintos escenarios, para prepararse ante posibles problemas que pudieran presentarse.
  3. Optimización: para lograr resultados sostenibles en el tiempo, es necesario prever la demanda de espacios por tipología e ir ajustando convenientemente, tanto la disposición de los espacios, como la provisión de los servicios aparejados. La disponibilidad de un modelo digital del entorno de trabajo integrado en ARCHIBUS proporciona en una única plataforma toda la información de ocupación y utilización de los edificios, por lo que el gestor puede anticiparse a cualquier conflicto potencial y, en el caso que finalmente se produzca, actuar rápidamente para minimizar su impacto en la organización.

Virtualización de los Edificios & IoT

Hay organizaciones como la GSA que llevan años haciendo un uso intensivo de las representaciones digitales de los edificios en gestión. Sobre la base de la información recogida en estos modelos digitales, se planifica y gestiona la operación y ocupación de los edificios, pero además se utilizan para experimentar distintos escenarios de ocupación, así como, analizar posible variantes del programa de espacio actual.

Además, los modelos virtuales “sensóricos” proporcionan información cruzada sobre las operaciones, los espacios y la experiencia de los residentes de los inmuebles, con lo que se incrementa la productividad y la eficiencia operacional, sin perder de vista el nivel de satisfacción de los usuarios pero conteniendo los costes operativos.

Actualmente ARCHIBUS S. C. SPAIN, facilita la analítica del entorno de trabajo al incorporar la solución «Universal IoT Hub», sobre la plataforma ARCHIBUS On Cloud, posibilitando de este modo la incorporación, en los propios en modelos digitales de los edificios, de información recogida en tiempo real de la ocupación, utilización y condiciones medioambientales del entorno de trabajo.

Ahora los gestores de espacios disponen de información medida de la utilización de los edificios y sus espacios, pudiendo, por ejemplo, determinar fácilmente:

  • qué espacios están siendo utilizados en cada momento;
  • cuantos m² cuadrados se utilizan de media por unidad organizativa;
  • cuales es la relación entre la capacidad de los edificio, planta y dependencia vs. utilización real;
  • la contabilización de la ocupación total y porcentajes de ocupación y utilización por planta y espacio;
  • tasa de utilización de las salas de reunión o puestos de trabajo; o
  • promedios y “picos” de utilización de espacio por hora, día, semana, mes o año.

Esta información es muy útil a la hora determinar tanto la necesidad de espacio de la organización como su tipología, especialmente si se pretende instaurar una política de hoteling (asignación temporal de puestos de trabajo compartidos)

La sensórica del puesto de trabajo también facilita ajustar los servicios de limpieza y higienización acorde al uso real de los espacios, garantizando de este modo la desinfección del puesto a la vez que se optimiza el servicio.

Roberto Rojas Gallego

ARCHIBUS S. C. SPAIN, S.A.

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